イオンレイクタウンでの初視察(生活者として) 企画立案リーダーとして動いているとしたら・・・2/2

週末土曜日担当 佐藤浩司です。
先週のつづきです。

▼サービス
 3ケ思おうことがあった。
1つは、土日、祝日は、無料開放しているとのことですが満車であっても、どんどん入場案内していた。1言「混んでいます。」もしくは、「今、5台待っているので、Aの駐車場が良い」といった説明もあったら、家族連れで来ている場合がほとんどなので、満車で待ち時間と待機台数わかれば、家族を先に駐車場で降ろし、SC内で先に買い物をしていれば、買い物開始までの時間短縮になり、奥様と子供もゆっくり回れて、利便性・期待感も向上するのではないでしょうか?
2つ目は、迷子予防では、先に1言「広いので、良く見取り図やインフォメーションでの情報収集を先にいかがですか?」と声を掛けるもしくは、駐車場の安全な場所に告知をするなどちょっとした気配りをしていただけたら、安心で良いと思いました。迷子受付場所は、ありましたがイオンカードを持っている方限定です。持っていない方も同じお客でないのでしょうか・・・。
3つ目は、こういった声を拾うアンケートボックスも無かった(あると思いますが、わざわざ書かない)ように思います。SCは、そういったコンセプトではない。と言われれば言い返せませんが、今後、似たようなSCができるかもしれない。と危機感があれば、せめて、GW期間中でも「アンケート(お客様の声)」は、最低限設置しておくべきではないだろうか?
イオン側は、サービスを手厚く意向があり、人員を配置したいが人件費がかかるため配置しないのかな?それとも差別化やファン化を何か考えているのかな?と思いながら、しばらく店舗を回ってみましたが、人も多くテナントは充実しているものの、特にサービス面で、感動を得られるようなことも無くて、この建物等、どのぐらいの費用がかかったか?開発までの経緯等を知りたくなり、今回のような長いブログになってしまいました。財務情報は、完璧な資料では無いが一定の資料から考察してみようと思い立ちました。越谷レイクタウン特定土地区画整理事業での投資額とデベロッパーのショッピングセンター投資額が関わっているようで、その2事業の参考値から算出しております。

▼投資収益からの必要売上高
越谷レイクタウン特定土地区画整理事業での投資額、施行面積約225.6ha総事業費約897億円です。
デベロッパーのショッピングセンター投資額、総面積21万㎡、総投資額は、約850億円です。
*投資収益の指標は、解りやすく多面的で、総合的なROA(総資産利益率)を使っております。  

ここで、必要売上高を計算してみましょう。イオンのyahoo財務企業概要を拝見しますと

2012年2月決算 年間グループ総売上  5,206,132百万円(5兆2061億円)
連結当期利益 66,750百万円
ROA(総資産利益率)   1.7% 
           *yahooファイナンス「イオン」の株価ページより参照。

土地と建物の取得費用を算出して、直近の利益率で、何年で回収できるか?を考えて見たいと思います。まずは土地からの算出です。上記の参考資料より、施行面積約225.6ha総事業費約897億円、1ha(=10.000㎡)辺り約4億円、1㎡換算すると4万円です。1㎡4万円×21万㎡=84億円になります。建物は、総投資額約850億円(情報元は、複数のブログのより)に含まれている場合と含まれていない場合で算出して行きます。

▼設備及び土地投資内訳
土地    約84億円、  総投資額  約850億円、  合計 約934億円
      
▼土地含む場合
投資した額が土地合わせ、約934億円なので、
総投資額約934億円/ROA(総資産利益率)1.7%=5兆4941億円

▼土地含まない場合
総投資額 約850億円なので、
総投資額約850億円/ROA(総資産利益率)1.7%=5兆円

収益率が1.7%の場合、必要売上高は、どちらの場合でも5兆円を超えるグループ全体の年間売り上げに匹敵する投資額である。

■投資収益率が2倍になったら・・・。
▼含まれている場合
総投資額約934億円/ROA(総資産利益率)3.4%=2兆7470億円
▼含まれていない場合
総投資額約850億円/ROA(総資産利益率)3.4%=2兆5000億円

必要売上は、半分になります。いかに収益率(=生産性向上)を高めることが重要になるかよく解ります。さらにそれを表す資料として以下データを示し、イオン、IY堂を、同じ基準で対照します。過去20年の長期データです。両社のデータを示すのは、わが国を代表する小売業としての根本の問題を抱えていると思わざるをえないです。

2社比較の意図は、2社の経営問題の抽出ではなく、日本の小売業の全体に共通する課題の検討資料となります。

【イオン】    89年 94年 99年 04年 09年 (89年比)
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1坪当り売上   353  258  190 174 170万円 (48%)
1人当り粗利   851  929  820 783 707万円 (83%)
1坪当り営業利益  10   7   2  1  -万円 (赤字)
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【IY堂】
1坪当り売上   402  335  246 233 224万円 (55%)
1人当り粗利   1057 1124 1035 859 939万円 (89%)
1坪当り営業利益  15  16   5  1  1万円  (7%)
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 mag2 ビジネス知識源 発行者:吉田繁治 2009年10月28日号より

本資料では、イオンは1989年の353万円に対し、2009年は、48%の170万円に、IY堂は1989年の402万円に対し2009年は、224万円で、55%減となっています。20年間の1人当たり(8時間換算)の粗利益額です。イオンは1989年の851万円が、2009年は、707万円で、83%減となっており、20年かけて粗利益額を減らしています。この20年間の傾向として粗利益額の減少傾向が続いていることが、日本の小売業が、過去から抱え、未だに解決していない本質問題で、改善事項と考えます。本質の理由は、過去20年間の中で、景況はいい時期も、悪い時期もあったはずです。その20年間で日本の小売業は、もっとも重要な1人当たりの粗利益額を上げることを疎かにし、原因対策を結果として打っていなかった。打てずに困っているとも考えられますが・・・。

以上を踏まえると高齢化、労働力人口の減少の時代に売上拡大はそう望めない市場経済の中、投資収益率の向上は、店舗規模関係なく、必須の経営課題として早急に取り組む事項と考えます。
店舗担当者としての気持ちは、越谷レイクタウン事業は、2年で回収(連結当期利益 66,750百万円、総投資額約850億円)でき、開発したいところであるが、開業=投資することで、売上向上と同時にさらなる経営革新(生産性向上)も求められる。重要な決断場面に遭遇する場面になります・・・。

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